오피스텔 주택 수 포함 여부

오피스텔은 실수요자·투자자 모두 많이 찾는 인기 상품이지만, 주택 수에 포함되는지 여부는 매우 복잡합니다. 특히 세금(양도세·취득세·종부세)과 직결되기 때문에 잘못 판단하면 큰 손해를 볼 수 있죠.
오늘은 오피스텔의 주택 수 포함 기준과 함께 매도 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크 사항을 정리해드립니다.

 

 

✔ 오피스텔, 언제 주택 수에 포함될까?

오피스텔은 기본적으로 업무용 시설이지만, 실제로 주거용으로 사용하느냐가 가장 큰 기준이 됩니다.

 

🔸 ① 실제 거주하면 → 주택 수 포함

• 세입자가 거주하는 형태(원룸처럼 사용)
• 실소유자가 직접 거주
• 내부 구조가 완전 주거용(침실, 욕실, 싱크대 모두 있음)

→ 이런 경우 양도세·종부세에서 ‘주택’으로 본다.

 

🔸 ② 업무용으로 사용하면 → 주택 수 제외

• 사무실, 학원, 작업실 등으로 사용
• 주거 기능이 없거나 최소화되어 있는 경우
• 임대사업 및 임차 계약서 용도가 ‘업무용’으로 명기된 경우

→ 이 경우에는 주택 수에 포함되지 않는다.

 

 

 

✔ 오피스텔이 주택으로 판단되는 기준 체크리스트

집과 오피스텔을 여러 채 보유하거나, 오피스텔 매도를 앞두고 있다면 아래 기준을 꼭 점검하세요.

 

1. 임대차 계약서 용도

• ‘주거용’, ‘주택’, ‘거주’로 기재 → 주택 수 포함
• ‘업무용’, ‘사무실’로 명시 → 주택 수 제외

👉 계약서 한 줄이 세금 수백만 원 차이를 만듭니다.

 

 

2. 실제 사용 형태(실사용 검증 기준)

 

세무서에서 실사용을 판단할 때 확인하는 요소:

• 전기·수도 사용량이 주거 패턴인지
• 침대·가전 등 주거시설 설치 여부
• 가족관계 등록부 주소지로 사용 중인지
• 세입자 주민등록 전입 여부

👉 주거 흔적이 뚜렷하면 주택으로 판단됩니다.

 

3. 건축물대장 표시 용도

 

• 일반적으로 오피스텔은 ‘업무시설(오피스텔)’
• 하지만 표시와 실제 사용이 불일치하면 ‘실사용’이 우선

👉 즉, 서류보다 현실을 더 중요하게 본다는 의미!

 

 

✔ 오피스텔 매도 시 꼭 확인해야 할 5가지

매도하려는 오피스텔이 주택 수 산정에 포함되면 양도세 비과세 또는 중과 여부에 결정적 영향을 줍니다.
그래서 아래 항목을 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

 

🔥 1. 현재 임차형태 확인(주거용인지 업무용인지)

• 임대차 계약서 용도
• 임차인의 실제 사용 목적
• 주거 임대라면 주택 수 포함 → 양도세 중과 가능성

📌 만약 주택 수 미포함으로 매도하려면, 계약서 변경 또는 임차인 퇴거 후 용도 변경이 필요할 수 있음

 

🔥 2. 본인 주소지(전입 여부) 점검

 

본인이 해당 오피스텔에 전입한 기록이 있다면 → 세무서에서 주택으로 거의 확정 판단.

 

🔥 3. 건축물대장 확인

• 용도: “업무시설(오피스텔)”로 표기되어 있어야 함
• ‘숙박시설’, ‘주거용 오피스텔’ 등 특이 표기 확인

 

🔥 4. 양도세 계산 시뮬레이션 필수

 

주택 수에 포함되는지 여부에 따라

• 비과세 가능
• 중과 대상(2주택·3주택 이상)
• 장기보유특별공제 적용 여부

📌 오피스텔 하나 차이로 수백만~수천만 원 세금 차이 발생

 

🔥 5. 취득 당시 계약서·등기사항 다시 확인

 

과거에 주거용으로 사용한 적이 있는지,
임대사업자로 등록한 적은 없는지 등 이력 전체를 체크해야 합니다.